Calculadora de Refinanciamento

HIPOTECA

Calculadora de Refinanciamento

Refinanciar substitui sua hipoteca atual por uma nova, normalmente com uma taxa de juros mais baixa. Esta calculadora mostra seu novo pagamento, sua economia mensal, o ponto de equilíbrio dos custos de fechamento, e se você sai ganhando no geral.

Como usar esta calculadora de refinanciamento

1. Insira o saldo atual do seu empréstimo. Seu extrato mais recente mostra o valor exato, e a maioria dos administradores também o mostra em seu aplicativo ou portal online.
2. Adicione sua taxa de juros atual. Ela está impressa no seu extrato e nos documentos originais do seu empréstimo.
3. Insira os anos que restam do seu empréstimo atual. Conte de hoje até a data de pagamento final no seu extrato. Se você está há 3 anos em um empréstimo de 30 anos, restam 27 anos.
4. Insira a taxa de juros nova da oferta de refinanciamento que você está considerando. Ela está na cotação do credor ou na Estimativa de Empréstimo (Loan Estimate).
5. Adicione o prazo do empréstimo novo em anos, também da cotação. Um prazo novo de 30 anos é o mais comum, mas os credores também oferecem prazos mais curtos.
6. Insira os custos de fechamento. A Estimativa de Empréstimo do credor os detalha, e normalmente chegam de 2 a 5% do valor do empréstimo.
7. Pressione Calcular. Você verá seu pagamento mensal atual e o novo, a economia mensal, o ponto de equilíbrio dos custos de fechamento, o juro total de ambos os empréstimos, e sua economia líquida depois de descontar esses custos.

Um exemplo prático

Suponhamos que você deva $280.000 a 7,25%, com 27 anos restantes no empréstimo. Seu pagamento mensal atual é de $1.971,74, e se mantiver este empréstimo pagará $358.844,79 em juros durante o prazo restante.

Um credor oferece 6% em um empréstimo novo de 30 anos, com custos de fechamento de $5.500. O novo pagamento mensal é de $1.678,74, o que economiza $293,00 por mês. Dividir os $5.500 de custos de fechamento por essa economia mensal de $293,00 dá um ponto de equilíbrio de 18,8 meses. A partir desse mês, o refinanciamento deixa você ganhando. O empréstimo novo tem $324.346,93 de juro total, então, uma vez descontados os custos de fechamento, a economia líquida é de $28.997,86.

Um aviso se esconde dentro desses números. O novo prazo de 30 anos reinicia o relógio, por isso o juro total importa tanto quanto a economia mensal. A taxa mais baixa ganha claramente neste exemplo, mas se você planejava se mudar antes do mês 19, os custos de fechamento nunca se recuperariam e o refinanciamento perderia dinheiro. O Escritório de Proteção Financeira do Consumidor (Consumer Financial Protection Bureau) oferece guias gratuitos para compradores de imóveis e mutuários.

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Como funciona esta calculadora de refinanciamento

Refinanciar transfere o saldo restante do seu empréstimo atual para uma taxa de juros nova e um prazo novo. A calculadora determina o pagamento mensal para os anos que restam do seu empréstimo atual e para o empréstimo novo sobre o mesmo saldo, usando a fórmula padrão de pagamento mensal.

A economia chega mês a mês através do pagamento mais baixo, então primeiro é preciso recuperar os custos de fechamento. Dividir os custos de fechamento pela economia mensal dá o ponto de equilíbrio: o mês a partir do qual o refinanciamento começa a deixar você ganhando.

Estender o empréstimo de novo para um prazo completo reduz o pagamento mensal, mas também pode aumentar o juro total que você paga durante a vida do empréstimo. Por isso esta calculadora compara o juro total de ambos os empréstimos, não apenas o pagamento mensal, e mostra a economia líquida depois de descontar os custos de fechamento.

Dicas práticas

• Só refinancie se espera ficar no imóvel além do ponto de equilíbrio.
• Compare o custo total de várias ofertas, não apenas a taxa, porque os custos de fechamento variam de um credor para outro.
• Peça também uma cotação sem custos de fechamento, e compare sua taxa mais alta com pagar os custos antecipadamente.
• Verifique se seu empréstimo atual tem uma penalidade por pagamento antecipado antes de mudar.

Perguntas frequentes

Quando faz sentido refinanciar?

Refinanciar faz sentido quando a taxa nova reduz seu pagamento o suficiente para recuperar os custos de fechamento antes de você esperar se mudar ou refinanciar de novo, e quando o juro total que você paga também cai.

Quanto custam os custos de fechamento de um refinanciamento?

Os custos de fechamento de um refinanciamento normalmente chegam de 2 a 5% do valor do empréstimo, parecido com os custos da compra original. Cobrem itens como a comissão do credor, a avaliação e o trabalho legal.

O refinanciamento reinicia o prazo do meu empréstimo?

Sim. Um empréstimo novo de 30 anos reinicia o relógio, por isso o juro total importa tanto. Escolher um prazo novo mais curto conserva uma parte maior do benefício da taxa mais baixa.

Posso sacar dinheiro ao refinanciar?

Sim. Um refinanciamento com saque de dinheiro pede emprestado mais do que seu saldo atual e paga a diferença em dinheiro, ao custo de um empréstimo maior e um pagamento mensal mais alto.

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